Comentários / Tribunal de Justiça - Rio de Janeiro - Juiz de Direito Substituto - Vunesp - 2016 - Prova Objetiva - Juiz de Direito Substituto

Questão:

Em janeiro de 2015, Wesley adquiriu de Frank, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, unidade autônoma integrante do Condomínio San José. Convencionou-se, no mencionado instrumento contratual, que (i) a posse seria imediatamente transmitida ao promitente comprador e (ii) o pagamento pela compra e venda seria realizado em 10 (dez) parcelas, sendo outorgada a competente escritura pública após o total adimplemento. Wesley, regularmente imitido na posse em janeiro de 2015, imediatamente noticiou ao condomínio a compra e venda, disponibilizando o respectivo instrumento contratual, que não foi registrado na matrícula do imóvel. Logo no mês de fevereiro de 2015, Wesley passou a inadimplir as contribuições condominiais, mas não deixou de honrar o pagamento das parcelas da compra e venda, devidas ao vendedor Frank. Em julho de 2015, o síndico optou por ajuizar ação para cobrança das contribuições condominiais em atraso. É certo que o apartamento é o único bem imóvel de Wesley e local onde reside.

Nesse contexto, considerando também a jurisprudência contemporânea do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que

a) em razão da natureza da dívida, Frank possui responsabilidade pelo adimplemento das contribuições condominiais em atraso, mas possui a prerrogativa legal de não outorgar a escritura pública de venda e compra enquanto não for indenizado por Wesley.

b) a falta de registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda torna Wesley parte ilegítima para a ação de cobrança das contribuições condominiais, que deverá ser manejada exclusivamente em face de Frank.

c) tanto o promitente vendedor quanto o promitente comprador são responsáveis pelo pagamento da dívida, mas não poderá haver constrição judicial do imóvel, pois é protegido pelo instituto do bem de família.

d) em razão da natureza propter rem das contribuições condominiais, Wesley e Frank são solidariamente responsáveis pelo pagamento das contribuições em atraso, admitindo-se que Frank cobre Wesley, regressivamente, pelo valor que eventualmente pagar em benefício deste.

e) apesar da falta de registro do instrumento contratual, o condomínio poderá cobrar a integralidade das contribuições condominiais somente de Wesley, contando com a plena possibilidade de penhora e alienação judicial do imóvel para satisfação do crédito.